당정, 전세→월세 전환할 때 '임대료 폭등 차단'
'계약자유 위배' 위헌 논란도
2020-08-06 장원규 기자
이번에 마련된 주택임대차보호법 개정안은 향후 세입자가 전세계약 2년 종료 후에 한차례 재계약을 요청할 수 있고, 임대료 인상은 5% 이하로 제한된다.
김태년 더불어민주당 원내대표는 전날 최고위원회의에서 "금리가 높았던 시절에 책정된 4%의 전월세전환율을 현재 저금리 상황에 맞게 낮추고 임대인이 전세를 월세로 바꾸는 것도 최소화하는 방안을 마련하겠다"고 밝혔다.
김현미 국토교통부 장관은 "전월세전환율을 결정한 당시에 기준금리가 2.5∼3%였는데 지금은 0.5%이므로 과하다는 생각"이라며 "부처 간 논의를 거쳐 주택임대차보호법 시행령 개정 작업을 할 계획"이라고 말했다.
현행 주택임대차보호법은 전세를 월세로 바꿀 때 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 3.5%의 이율을 더하도록 규정한다. 예를 들어 전세금이 5억원인 집을 보증금 3억원에 월세로 전환할 경우 월세전환 금액 2억원의 4%를 연간 월세로 한다. 한달 약 66만원이다.
전월세 전환율은 주택임대차보호법 시행령에 따른 것으로 법 개정과 국회 동의 절차가 없어도 정부가 국무회의 의결을 통해 개정할 수 있다. 다만 당정 간 조율 과정을 거칠 것으로 보인다. 일부 의원은 전월세전환율을 관련법에 명시하기 위해 개정안을 발의한 상태다.
민주당은 현재 임대차 3법의 입법 이후 보완 입법을 대대적으로 예고한 가운데 전월세 시장 안정에 총력을 기울인다는 방침이다.
이해찬 대표는 이날 국회에서 열린 최고위원회의에서 "임대차 3법으로 임차인의 주거안정을 높이는 정책은 꾸준히 보완돼야 한다"며 "21대 국회에서 민주당의 핵심정책으로 추진하겠다"고 강력한 의지를 보였다.
민주당은 이달 중 발의 예정인 주택임대차보호법 개정안에 신규 계약에도 기존 계약금액의 5% 이내에서 계약을 체결하도록 하는 내용을 담을 계획이다.
개정안 발의를 앞둔 홍익표 의원은 "임대기간과 전월세 임대료 인상 5%가 연계된 이유를 모르겠다"며 "많은 국민이 4년 후 임대료가 크게 상승할 것을 우려하고 있는 점을 감안해 기존 계약의 연장이든, 신규 계약이든 임대료 상승은 5% 이내로 제한해야 한다"고 강조했다.
그러면서 "뉴욕을 비롯한 상당수 주요 도시들은 물가상승률의 2배 이내에서 임대료 상승을 제한하고 있다"며 "신규 계약도 과감하게 계약금액 상승을 억제해야 부동산 임대차 시장이 안정될 수 있다"고 덧붙였다.
현재 미국 등 인구 100만 이상의 선진국 주요 도시들은 임대료 상승을 물가상승률의 2배 이내에서 제한하고 있다. 따라서 민주당은 해외 주요 국가의 도시들이 이 같은 제한을 가하고 있는 점을 감안해 신규 임대차 계약에도 5%의 상한제를 적용한다 해도 위헌 소송으로 이어지지 않을 것으로 판단하고 있다.
하지만 법조계에서는 계약 자유의 원칙과 과잉금지의 원칙에 따라 위헌의 소지가 있다고 지적하고 있다.
한 대학 교수는 "자유민주주의에서 사회구성원이 자유롭게 계약할 수 있는 '계약 자유의 원칙' 관점에서 본다면 위헌이라 판단할 수 있다"며 "다만 헌법이 지향하는 가치인 공공성과 사회 정의의 관점에서 바라본다면 반드시 위헌이라고 볼 수 없는 것도 사실"이라고 전망했다.
정영훈 국회미래연구원 연구위원은 "주택이 한정된 재화인 점을 감안하면 일정 수준의 임대료 인상폭 제한은 용인이 가능할 것"이라며 "실제 헌법재판소가 주택을 전기나 가스와 같은 성격으로 판단하느냐의 여부에 따라 방향성이 달라질 수밖에 없다"고 지적했다.