구자문 한동대 교수

주택경기가 좋지 않다는 말은 지역사회에서 지난 몇 년간 지속적으로 듣는 터이다. 아파트를 중심으로 한 주택가격이 크게 하락한 점과 크게 남았던 아파트 미분양 물량이 아직도 제대로 소진되고 있지 못함에서 나오는 말들이라고 본다. 주택가격이 꼭 상승해야만 하느냐는 질문이 있을 수도 있다. 물론 주택가격이 적당한 가격수준에서 안정되어 있고, 전반적인 경기가 양호하다면 그 보다 더 바람직 한 상황은 없을 것이다. 하지만 지금은 국가 및 지역경제가 불황이고, 또한 주택경기와 일반경기가 크게 연결되어 있기에 누구도 쉽게 각각의 혹은 연계된 상황을 일목요연하게 설명하기는 힘들다.

이미 언급했듯이 포항에서는 지역경제 부진, 아파트 미분양 물량 적체, 2017년 11월 15일의 지진 등으로 인해 아파트 가격이 크게 떨어졌다. 정부의 입장에서는 주택가격 하락이 나쁜 지표가 아니겠지만, 문제는 서울 등 대도시의 주택가격은 정부가 크게 제어하려 했음에도 크게 오르고, 지방중소도시의 경우 업친데 덮친격으로 주택가격이 크게 하락함이 문제인 것이다. 대부분의 중간소득계층가구들의 전재산이 집 한채인 경우가 많기에 주택가격하락이 큰 스트레스를 줄 수밖에 없다고 보며, 부진한 주택경기가 부진한 지역경제와 연동되어 더욱 어려움을 겪게 되는 것이다.

사회주의 국가가 아닌 대부분 선진국들의 경우 주거형태를 보면 자가 60% 임대 40%인 경우가 가장 많다고 보아진다. 우리 사회가 변하고 사람들의 라이프스타일이 변하기에 임대주거 비율이 좀 더 늘어날 것으로 예측하는 이들도 많았지만, 지난 수십 년의 자료를 본다면 과거의 추세와 그리 크게 바뀌지 않는 것 같아 보인다. 하지만 가장 큰 문제는 서울을 중심으로한 수도권에서 주택가격 및 전세가격이 높아 결혼 초년생 젊은이들은 물론이고 중산층 첫 진입자들의 경우에도 감당이 힘듬에 있다고 본다.

작은 규모의 임대주거라고 하더라도 저소득층과 젊은 층들에게 감당할만함 금액을 넘어서는 경우가 많다. 아무래도 이들이 임대주거에 거주할 가능성이 크기에 이들에 대한 선호도와 경제능력이 감안된 임대주택이 시장에서 공급되어야 하는 것인데, LH의 경우 대부분의 임대주택이 행복주택의 경우 소득 6분위 이하, 영구임대주택의 경우도 소득 4분위 이하를 목표로 하고 있고 그 공급량도 필요량에 비해 크게 적음이 문제라고 본다. 또한 소득 1~3분위 저소득층에 대한 임대주거가 LH를 통해서 혹은 다른 방법으로라도 지원되지 않으면 않될 것이라고 본다.

국가기관인 LH의 경우도, 물론 일반 민간기업과는 행태가 좀 다르기 하지만, 사업성을 큰 원칙 중 하나로 하고 있음도 사실이기 때문에, 좀 더 이러한 경향을 떠나 좀 더 저소득층주거를 공급할 필요가 있다고 본다. LH의 임대아파트의 경우에도 우리 지역사회의 경우 공가율이 13%에 이르는데, 이는 일시적인 현상일 수도 있으나, 저소득층 임대아파트의 경우에 그 위치나 형태 선정에 있어 심사숙고가 필요함을 말해 주기도 한다고 본다.

어느 나라든 임대주택의 경우 대부분이 민간시장에서 공급된다고 보아진다. 민간업체가 임대아파트, 대부분 중저소득층을 대상으로 임대아파트를 공급하는 경우도 있지만, 집주인인 개인들이 자기 집을 세놓는 경우가 훨씬 더 많을 것이다. 따라서 정부의 주택정책의 방향에 따라 시장에서 민간에 의한 임대주택공급이 크게 달라질 수 있는 것이다. 투자자의 입장에서는 다양한 투자처 중 하나로 주택을 포함한 부동산 투자가 선택된다고 본다. 여러 채를 소유한다하더라도 거의가 한집에 살고 나머지는 임대를 주게 되니 임대시장이 확대되는 것이다. 주택시장은 가격, 형태, 혹은 위치에 따라 다양한 하위시장들이 존재하는데, 각 하위시장에 좀 더 많은 주택이 공급된다는 것은 국민들에게 좀 더 주거선택의 기회를 주는 것이고 주택가격을 내리는 효과를 가져 오고 필터링효과를 가져오게 된다고 본다. 물론 소득 1~3분위의 가구들을 위해서는 LH의 저소득층 영구임대주거 공급 내지 주거급여(Housing Voucher)가 임대주거를 얻을 정도의 금액으로 지원되어야 하는 것이다.

현재 우리나라의 주택보급률이 110%에 달하는데, 이에 큰 의의를 부여하기는 힘들다고 본다. 이 모든 주택들이 우리사회가 기대하는 수준은 아니라고 보기 때문이다. 전국의 연간 주택멸실율이 전체 주택의 0.7%로 상당히 높은 편인데, 헐어지는 이유는 다양하지만 대부분 낮은 질의 주거들이라고 보아진다. 이 말은 경제발전에 따라 좀 더 많은 주택들이 지어져야 한다는 것이다. 또한 주택시장이 제대로 작동하려면 공가율이 보통 5% 정도가 확보되어야함도 중요하고, 가구당 평균 가족 수도 세월이 갈수록 줄어들고 있음도 주지해야 할 부분이다. 미래의 주택수요는 이러한 사항들을 포함한 다양한 요소들을 고려해서 예측되어야 하는 것이다. 정부가 주택가격 폭등이라는 문제해결을 위해 다양한 규제정책들을 내어놓고 있지만, 정말 저소득층을 위해서라면 시장경제를 법으로만 제어하려 하지 말고, 정부가 좀 더 많은 예산을 저소득층 주택건설에 투자해야 한다고 생각된다. 중간소득계층을 위해서도 직접지원은 힘들다 하더라도 좀 더 많은 주택/필요한 주택들이 공급될 수 있게 시장을 잘 유도해나가고 장기융자시스템 확장도 필요하다고 보는데, 이러한 접근이 경기부양의 중요한 요소 중 하나이기도 하다.
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