송동원 객원기자·부동산학 박사
최근 이재명 더불어민주당 대표가 성남시장 재직 당시 수용방식을 통한 대장동 택지개발 사업과 분당구 백현동에 한국식품연구원 자리 자연녹지를 준주거지역으로 4단계 수직상승을 시켜줘서 시행사인 아시아디벨로퍼에 3천억 수익을 안겨준 사건이 최근 이재명 대표의 검찰조사로 인하여 재조명 되고 있다. 다소 전문적인 용어라 일반 국민에게는 생소할 수도 있는 공공기여금의 방식과 용적률의 의미를 정확하게 분석해 보고자 한다.
성남 대장동은 약 28만평의 그린벨트 내의 임야나 농지 등을 수용하여 택지를 개발하고 18만평 정도의 공동주택단지를 비롯한 상업지구 등의 택지가 만들어졌다. 대장동의 공동주택용지는 당초 아파트 용적률이 150%였으나 태봉산을 뚫어 남판교의 운중동과 서판교로 불리는 대장동을 잇는 터널을 민간이 개설한다는 이유로 용적률을 180%로 상향 시켰고 또 터널 개설 비용 600억 원을 민간시행사인 화천대유가 부담한다는 이유로 다시 195%로 2차례나 용적률을 상향 시켜줬다.
언뜻 보면 타당성 있어 보이는 행정으로 보이나 전혀 그렇지 않다. 45%의 용적률을 더 받는다는 건 시행사업에서는 어마어마한 과외 수익이라고 볼 수 있다. 수익을 추정해 보니 약 2000억원 정도의 수익이 더 생겼다. 서판교 터널이 개통됨으로써 판교와 분당에서 대장동까지 이동 시간을 1시간대에서 10분대의 시간으로 단축 시켜주는 효과를 발생시킨다. 판교·분당에서 대장동을 가려면 수원으로 돌아서 용서고속도로를 타고 서 분당인터체인지로 한 시간은 돌아가야 한다.
전혀 판교권이라 볼 수 없었던 대장동을 서 판교와 연결하는 600여 미터의 터널이 개통됨으로써 교통 오지였던 대장동의 토지 가치는 바로 남판교권과 같은 가치로 올라간 것이다.
상승 된 토지의 가치에 따라서 아파트 분양가도 판교권 분양가의 80%까지 상승한다. 터널이 없는 상태의 대장동 택지를 평당 500만원 정도로 본다면 터널 개통 후에는 판교권과 비슷한 평당 1000만원 가까이로 평가된 것으로 나타났다.
아파트 분양가도 평당 1천만원 이상 상향 조정 되었다. 그렇다면 사업시행자는 6백억원을 들여서 택지분양과 아파트 분양에서 기존의 수익보다 최소 3천억 원 정도의 수익이 더 생기는 것이다. 터널허가 자체만으로도 시행사는 분양에 대한 확실성과 막대한 추가 수익금이 보장된다. 사업시행자가 자신의 사업수익을 올리기 위하여 들인 터널공사 비용을 공공기여금 이라고 한다면 이는 말도 안 되는 괴변이며 국민을 혹세무민 하는 행위이다. 택지분양가와 아파트분양가가 터널개통으로 인하여 대장동 일당들에게 들어간 추가 수익이 최소 3천억은 더 발생했다고 분석되고 있다. 이러한 상황인데 서판교 터널개통비용을 성남시가 부담해야할 이유가 있는가. 더구나 터널개설에 따른 비용을 성남시에 대한 공공기여금으로 본다면 이 또한 어불성설 이다.
이뿐만이 아니다. 국내 부동산개발 사상 초유의 만리장성을 연상케 하는 옹벽아파트가 지어진 한국식품연구원 자리의 용도지구변경 사건도 의문투성이다. 자연녹지가 준주거지역으로 용도지구가 변경되고 지구단위계획을 통하여 아파트 1200세대가 들어선 개발사업도 국토부로부터 위임받은 인 허가권을 자자체인 성남시가 조자룡 헌 칼 쓰듯 마음대로 휘둘러서 국가의 재산을 민간의 이익으로 만들어준 있을 수도 없고 있어서도 안 되는 국가 배임 사건을 저질렀다고 본다.
'국토의 이용 및 계획에 관한 법률' 제 52조에는 공공기여 및 기부체납의 방법에 대해서 정확하게 명시하고 있다. "용도지역이 변경되어 용적률이 높아지거나 도시계획시설 폐지에 따라 건축제한이 완화되는 경우는 도시계획 결정 변경 등으로 인한 토지가치 상승분(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등이 용도지역의 변경 또는 도시계획시설 결정의 변경 전과 후에 대하여 감정평가 한 토지가액의 차이를 말한다)의 범위에서 공공시설의 부지를 제공하거나 공공시설 등을 설치 제공하도록 하여야 한다"라고 의무조항으로 명시되어 있다.
이 부지 근처에 남서울골프장이 있다. 여기가 자연녹지 보전녹지 이고 체육시설용지이다. 현재 공시지가가 평당 약 50만원 쯤 된다. 기자가 판교, 분당쪽의 준주거지역의 시세를 직접 취재해 본 결과 평당 1,600만원 정도가 최저 수준이다. 그렇다면 식품연구원 전체 부지가 3만 3천평 정도이므로 변경 전후의 지가상승분 차액은 못 잡아도 3000억원 수준이다.
만약 시행사인 아시아디벨로퍼 가 법에 명시되어 있는 데로 약 3천억원 정도의 토지가치 상승분을 기부체납을 해야 한다고 했으면 절대 이 시행사업은 이루어지지 못했을 것 이다. 시행사가 수익으로 남겼다고 하는 3천억도 어림없는 소리이다. 일반적인 시행사업은 총매출 대비 7~8%의 사업수익을 보고 사업을 시행한다. 백현동의 경우는 분양총액이 대략 8천억에서 1조 정도의 수준이므로 리스크를 무릅쓰고 분양이 완판 되었을 때 5백억에서 7백억 정도의 사업
수익이 생기면 그것이 정상이다.
그런데 이 사업시행자는 미분양에 대한 리스크도 없이 3천억이상 을 수익으로 가져갔다. 10% 이하가 사업수익으로 남는 시행사업인데 이 사업시행자는 투자액 대비 2천%가 넘는 사업수익을 가져갔다는 건 정상적인 관념을 가진 사람들의 생각으로는 도저히 이해가 가질 않는다. 당시 성남시장이었던 이재명 더불어민주당 대표는 자신은 절대 부정한 로비를 받은 적도 없고 대장동 일당으로부터 받은 돈도 1원한 푼 없다고 부인하고 있다. 이런 지경에서 당시 시장에게만 책임을 물을 수도 없다. 시의회는 물론이고 인허가 심의과정에서 몇 차례나 열렸을 도시계획심의위원회의 회의록 등을 꼼꼼히 조사하여 누구의 로비로 왜? 이런 말도 안 되는 허가가 승인 되었는지 확실히 조사가 되어야 할 것이다.
만약 법 근거를 위반하여 성남시장이 인허가를 해 준 것이라면 이 사건은 어마어마한 수천 억원 배임사건에 해당 한다. 백현동 기부체납에 대한 사실 관계 파악을 위하여 주무부서인 성남시청 도시계획과 담당자를 취재하였으나 현재 경기남부경찰청에서 모든 자료를 압수해서 가져갔기 때문에 보여 줄 자료가 없다고 하는 담당자의 대답만 들었다.
경기남부경찰청 반부패수사대로 연락을 했지만 현재 수사 중인 사건이라 답을 줄 수 없다고 했다. 이 사건이 유야무야 된다면 전국 곳곳에서 일어나고 있는 부동산 개발 사업에서 지방 토호세력과 지방자치단체장이 짜고 치는 고스톱을 한다면 그 피해의 당사자는 국가가 되고 그것은 바로 그 지역의 시민과 더 나아가서는 국민의 피해로 돌아갈 것이다.
철저히 수사하여 잘못된 것이 있다면 관련자를 처벌하고 일당들이 가져간 수익을 환수하여 국민에게 돌려줘야 한다. 그렇게 되고 있는지 우리 국민들은 이 수사가 끝날 때 까지 철저히 지켜보는 감시자가 되어야 한다.
대경일보
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